想买二手房又担心被“套路”?戳进来了解最强二手交易流程

  关注楼市走向,解决买房中的疑惑。

  最近一段时间大家在购房过程中,不仅有很多一手新房项目可以选择,更有超多二手楼盘卖出,而且很多房子也是非常具有性价比。二手房交易不同于新房,其中各种风险暗藏,需要有专业的朋友或中介严把控。

  应多数群内粉丝朋友呼声,今天特开一期二手交易中的各方面“势力”博弈分析以及交易流程中需要注意的一点问题。

  想买二手房又担心被“套路”?戳进来了解最强二手交易流程

  大家都很清楚,在房产交易过程中有一个非常重要的步骤——网签。那么什么是二手房网签呢?

  网签:很早之前的上海二手房买卖合同还是手写合同,2007年起开始执行网签,被授权的第三方居间机构在房地产相关部门网站网签系统进行网签备案、条款制定、合同协议签署,并关联网签合同编号。

  那么可能大家就会问了,为什么要网签呢?网签有什么好处?

  ①、网签其实可以有效的提高交易安全性,以往的手写合同并不能有效阻止心存恶念的业主进行二次交易(即一房多卖);

  ②、可以更好的规范二手交易市场秩序,使交易更加透明化;

  ③、同时,网签也是政府相关部门统计市场成交,掌握市场数据的有力工具

  在网签过程中,合同文本都是制式文本,能够修改和约定的几个方面需要大家注意一下:

  ①、核对产权人、房屋基本信息是否正确(产证、产权人上的信息保持一致)

  ②、买受方的身份信息核对无误

  ③、买卖双方约定的房屋总价、交房日期、付款周期以及涉及违约时的赔偿条款

  ④、除制式文字之外,若有其他约定可以在附件处做约定事项

  整个的二手房交易流程无非就是那么几步:

  定金斡旋→网签→付首付→买家贷款、房东还贷(若有)→交易中心综合预受理(核价、审税、查限购)→过户、抵押登记→交税、领证→交房、银行放款(若有)

  想买二手房又担心被“套路”?戳进来了解最强二手交易流程

  我们同时也整理了近期一些粉丝的问题,总结出来,希望能够帮到大家解决一些疑惑:

  壹

  游客a:首套房,网签是需要准备的金额,是35%的房价-定金-尾款吗?

  壹哥解答:35%首付金额=定金+首付款,不包括尾款,一般情况尾款预留5/10万即可,具体金额以房屋总价或双方协商为准。

  贰

  游客c:最近关注一批动迁房,看中了一套,性价比还算不错,但是中介说不能网签,请问安全吗?

  壹哥解答:动迁房有产证并不代表就可以上市交易,还要看大产证和动迁协议是否满足3年;如果可以上市交易,动迁房满五唯一则没有上家税,买家需缴纳契税。但是上海各区在对待动迁房的政策上略有不同,建议如果有相关交易需要办理,可以携带动迁协议咨询当地交易中心窗口;

  值得注意的是,闵行区规定只有市政动迁才能免征增值税,非市政动迁则免不了。

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  好希望政府也能在我家墙壁“签字盖章”

  叁

  游客f:中介让我们签居间协议,但是实际买房人不在上海,能让家人代签吗?

  壹哥解答:原则上来讲,居间协议和购房合同人签字需要保持一致,有特殊约定的,也可以在居间协议中写明,等立约人到场补签字即可,这样同样具备相等法律效力。

  肆

  游客g:准备置换,付款方式应该怎么约定?网签怎么选择时间?

  壹哥解答:置换买房通常看下家的付款时间节点是怎样的,预留充分的交易时间,避免发生违约。最好在有固定的下家后或者感觉时间没有问题的时候再进行付定和网签,当然如果看中的房子担心会被别人买走,也可视情况选择。

  伍

  游客h:继承了一套房子,刚办理了过户,准备卖出,增值税是怎么交?

  壹哥解答:这种继承的房子通常是可以追认老产证的时间,需要在审税的时候提交变更材料,比如继承公证书或者法院判决书、原始购房材料等判定是否满五唯一或者满2年

  陆

  游客j:产证交给了第三方保管,房东能够办理挂失再做抵押吗?这个怎么保证买房人的安全?

  壹哥解答:如果存在网签合同的情况下,办理产证挂失重新补办产证的,需要下家到场才可以,而且挂失需要时间审理,登报公示一个月,这对房东办理二次抵押就造成极大困难,所以没有必要担心这个问题。

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